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财经天下2019年9月第19期

三亚凤凰岛打折转让


  从巅峰时期的16万元一平方米,暴跌至如今的2万多元一平方米。



  拥有观海豪宅的三亚凤凰岛,如今迎来了打折出售的境地。

  9月16日,据北京产权交易所披露的信息,凤凰岛背后的参股公司三亚凤凰岛投资集团有限公司(以下简称“凤凰岛投资集团”)100%股权作价40.37亿元公开挂牌转让。

  不仅凤凰岛投资集团打折处理,有意收购者同时还必须捆绑购入三亚钰晟投资有限公司(以下简称“钰晟投资”)100%股权。而钰晟投资的转让底价为7.64亿元。

  天眼查信息显示,凤凰岛投资集团和钰晟投资分别持有三亚凤凰岛国际邮轮港发展有限公司(以下简称“邮轮港公司”)45%和10%的股权。邮轮港公司的核心资产便是上述凤凰岛项目。

巅峰时期房价16万元/平方米

  自1988年海南建省以来,“填海造地”成为海南经久不衰的话题。在此热潮下,海南房地产崛起,“向海要地”成为稳赚不赔的买卖,一时间诸多暴利楼盘诞生。不少填海建造项目打上“观海豪宅”的标签高价出售,这其中也包括三亚凤凰岛。

  创立之初,三亚凤凰岛计划被打造为一个比肩迪拜的国际知名旅游度假岛。该项目2002年开始填岛,计划2015年岛上建成一座七星级酒店,并配有大型国际游艇码头和会所。

  如此奢靡的配置下,凤凰岛开盘首日便秒速卖出700套房,巅峰时期更是被炒出16万元/平方米的高价。乐极生悲的是,在此之后,凤凰岛楼价却是一度腰斩。根据安居客数据,这个昔日黄金楼盘如今均价仅22580元/平方米。

  此外,岛上所谓的豪华酒店并非“高不可攀”。同程旅游数据显示,三亚凤凰岛度假酒店高级海景房国庆首晚售价616元起,相较平日416元/晚的售价,仅加价200元。

  天眼查信息显示,该项目背后的公司三亚凤凰岛国际邮轮港发展有限公司成立于2005年,注册资本为6000万元,目前法人代表为曾宪云。

  曾宪云,即是凤凰岛的创始人,曾先后获得海南最具影响力十大经济风云人物、海南国际旅游岛十大经济领军人物等殊荣。

  2014年,凤凰岛房价暴跌,在此紧要关头,中国交通建设股份有限公司入驻凤凰岛,取得邮轮港公司45%的股份,交易金额为49.62亿元。这场交易被认为是落实国家鼓励“积极发展混合所有制经济”的典范。

  尽管纳入中交建已经算是曾宪云的“挥泪大甩卖”,然而对比本次凤凰岛投资集团打包价,仍然算得上体面。凤凰岛投资集团和钰晟投资公司分别占有45%和10%的邮轮港公司股权,也就是说,本次交易仅需支付48亿元,即可拥有55%的邮轮港公司股权。由此推算,该资产5年时间里缩水23亿元,缩水幅度约为21%。

曾因环保督察风暴被喊停

  凤凰岛的转折点发生在2017年,在此之前,房地产一直都是海南的支柱产业。海南省统计公报显示,2017年全省地区生产总值4462.54亿元,其中房地产投资占比近半,达2053.11亿元。

  据财新报道,填海造地是一个“一本十利”的买卖,因为填海造地的成本普遍较低。《中国大规模围填海造地的驱动机制及需求预测模型》一文指出,每公顷围填海造地成本在210万-450万元,对于淤泥质、砂质海岸等围填海造地自然条件适宜的区域,填海成本会更低。

  在利润驱动下,企业、居民之间达成了广泛的共同利益,致使海南一度出现房地产过热的景象。由此带来沿岸的生态破坏,使得在2017年,海南掀起了一场前所未有的环保督察风暴,首批国家海洋督察组进驻海南,要求对局部生态环境造成严重破坏的围填海项目进行关停或整改。

  此轮受到影响的项目中也包括凤凰岛。2018年1月5日,三亚市政府责令凤凰岛项目用海范围内违法违规建设项目停止建设,实施分类整改,并在今年4月已经落实了3700万元的生态补偿资金。除外,三亚新机场、万宁日月湾以及儋州海花岛等均受到了督查的影响进行整改。

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